A reforma tributária já é uma realidade no Brasil e trará mudanças significativas para o setor imobiliário, principalmente no que diz respeito à tributação da locação de imóveis.
Com a criação de um novo sistema de impostos sobre o consumo, a reforma unifica tributos federais, estaduais e municipais em dois grandes blocos: o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).
Essas mudanças afetam diretamente pessoas físicas e jurídicas que atuam com aluguel de imóveis e exigem atenção redobrada para evitar impactos financeiros negativos.
Neste artigo, a Brug Contabilidade explica como ficará a tributação da locação de imóveis após a reforma, o que muda para contratos novos e antigos, quem será afetado e como se preparar para minimizar os riscos.
O que muda na tributação de locação imobiliária com a reforma tributária?
Antes da reforma, a tributação da locação era relativamente branda. No caso de pessoas físicas, o aluguel era tributado apenas pelo Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF), com base no carnê-leão.
Já as empresas (especialmente holdings patrimoniais e imobiliárias) pagavam PIS e COFINS, além de IRPJ e CSLL, dependendo do regime tributário adotado (Lucro Presumido ou Lucro Real). Entretanto, não havia incidência de impostos sobre o consumo nessa atividade.
A partir da reforma, a locação de imóveis passa a ser considerada prestação de serviço, o que a torna sujeita ao IBS e à CBS, ou seja, os novos tributos que incidirão sobre bens e serviços no Brasil.
Alíquotas estimadas:
CBS (tributo federal): substitui PIS e COFINS, com alíquota estimada de 8,8%.
IBS (tributo estadual/municipal): substitui ICMS e ISS, com alíquota conjunta prevista entre 17,5% e 18,5%.
A soma dos dois tributos pode levar a uma alíquota total de até 27%, aplicada sobre a receita bruta do aluguel.
Esse novo cenário representa uma mudança profunda na tributação da locação de imóveis e pode impactar diretamente a rentabilidade de contratos, principalmente para pessoas físicas e empresas patrimoniais, que atualmente pagam menos impostos.
Contratos antigos terão exceção?
Sim. Para evitar o impacto retroativo da nova tributação sobre contratos já firmados, a Lei Complementar nº 214/2025 estabelece um regime de transição.
Conforme a LC 214, contratos assinados antes da sanção da reforma poderão continuar sendo tributados com uma alíquota reduzida de 3,65%, semelhante ao antigo regime cumulativo de PIS e COFINS.
Requisitos para usufruir do regime especial:
O contrato deve ter sido assinado antes de julho de 2025;
Precisa ser de prazo determinado;
Ter firma reconhecida ou assinatura digital válida;
No caso de contratos não residenciais, deve estar registrado em cartório até 31/12/2025;
Nos contratos residenciais, o início dos pagamentos deve ocorrer até o mês seguinte à assinatura.
Esse benefício fiscal vale somente até o término do contrato vigente, ou seja, novos aditivos, renovações ou extensões não garantem a continuidade da alíquota reduzida.
Como ficará a tributação dos novos contratos de locação?
A partir de 2026, todos os novos contratos de locação — sejam de imóveis residenciais, comerciais ou industriais — estarão sujeitos à alíquota cheia de CBS e IBS, exceto nas exceções expressas na legislação.
Isso significa que uma operação que antes não sofria tributação sobre consumo poderá ser impactada por uma carga de até 27% de impostos, o que pode inviabilizar modelos de negócio com margens apertadas.
Impactos diretos:
Redução da rentabilidade para o locador;
Pressão para reajustar o valor dos aluguéis;
Dificuldade na negociação com inquilinos, que podem resistir ao aumento de preços;
Aumento da complexidade contábil e fiscal, especialmente em contratos mistos (antigos e novos).
Quem será mais afetado?
A mudança afeta todo o mercado, mas alguns grupos sentirão os efeitos com mais intensidade:
- Pessoas físicas locadoras
Quem possui imóveis para aluguel como fonte de renda e atua como pessoa física poderá ser fortemente impactado. A nova tributação sobre o consumo pode inviabilizar a atividade informal.
Nesse cenário, a abertura de um CNPJ e migração para o Simples Nacional ou Lucro Presumido pode ser uma alternativa.
- Empresas patrimoniais
Holdings que possuem imóveis para locação serão especialmente afetadas. A queda de rentabilidade e a necessidade de reorganização societária e contábil serão grandes desafios.
- Construtoras e incorporadoras
Empresas que atuam no modelo “built to rent” (construção para aluguel) precisarão rever suas estratégias e estruturas de precificação, já que a margem de lucro pode ser comprometida.
- Fundos imobiliários
Os FIIs e gestoras de ativos precisarão revisar contratos e avaliar repasses da carga tributária para os locatários, o que pode gerar atritos comerciais e influenciar o valor das cotas.
- Imobiliárias e administradoras
Essas empresas deverão revisar seus sistemas e fluxos operacionais para garantir o correto recolhimento dos novos tributos e orientar adequadamente seus clientes locadores.
Como se preparar?
A transição tributária será gradual até 2032, mas muitas mudanças já começam em 2026. Por isso, é essencial que empresas e pessoas físicas se organizem ainda em 2025.
Ações recomendadas:
📑 Revisar todos os contratos vigentes e identificar os elegíveis ao regime reduzido;
🖊️ Formalizar e registrar contratos antigos em cartório, principalmente os não residenciais;
📂 Organizar a documentação fiscal e contábil com segregação entre contratos antigos e novos;
👩⚖️ Avaliar a estrutura jurídica do negócio — pessoa física, ME, holding patrimonial etc.;
📊 Fazer simulações tributárias com apoio contábil especializado;
💰 Ajustar valores dos aluguéis, quando possível, para absorver os custos adicionais;
📌 Acompanhar as regulamentações futuras do Comitê Gestor do IBS e da Receita Federal.
O papel da contabilidade na locação de imóveis
A atuação de um escritório contábil especializado será fundamental nesse novo cenário.
A Brug Contabilidade está preparada para ajudar você — seja pessoa física, empresa patrimonial ou incorporadora — a se adaptar de forma segura e eficiente.
Oferecemos:
✔️ Análise de contratos e elegibilidade à alíquota reduzida;
✔️ Assessoria para abertura de CNPJ e reorganização societária;
✔️ Simulações comparativas de carga tributária;
✔️ Estruturação contábil para controle de receitas segregadas;
✔️ Suporte contínuo nas obrigações acessórias do novo sistema.
Conclusão
A locação de imóveis está entre as atividades mais impactadas pela reforma tributária, especialmente devido à incidência do IBS e da CBS, que podem elevar a carga tributária sobre o aluguel para até 27%.
É fundamental que proprietários, empresas e investidores do setor imobiliário façam um planejamento estratégico e tributário para lidar com esse novo cenário. A adoção de estruturas jurídicas mais vantajosas e a atualização dos contratos são medidas urgentes.
📌 A Brug Contabilidade pode ajudar você nessa transição. Conte com o nosso time para garantir uma adaptação segura à nova legislação tributária e proteger sua rentabilidade na locação de imóveis.
Fale conosco e prepare-se com inteligência para a nova era fiscal.
