A Reforma Tributária está transformando o sistema de impostos no Brasil, e um dos temas que mais têm gerado dúvidas é a tributação sobre a locação de imóveis feita por pessoas físicas.
Com as novas regras, o governo pretende simplificar a cobrança de tributos e ampliar a transparência das receitas, mas, ao mesmo tempo, introduz obrigações que exigem atenção redobrada de quem vive de renda de aluguel.
Neste artigo, a equipe da Brug Contabilidade explica como ficará a locação de imóveis para pessoas físicas após a Reforma Tributária, quais são os impactos esperados e o que os proprietários podem fazer para se planejar.
Como é a tributação atual da locação para pessoa física
Hoje, quem aluga um imóvel como pessoa física precisa declarar o valor recebido no Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF).
O aluguel é considerado um rendimento tributável, e a alíquota varia conforme a tabela progressiva, podendo chegar a 27,5%.
Normalmente, o pagamento é feito via Carnê-Leão, quando o locatário é uma pessoa física, ou retido na fonte, quando o locador recebe de uma pessoa jurídica (como imobiliárias ou empresas).
Atualmente:
Não há cobrança de ISS ou ICMS sobre locações residenciais, pois o aluguel não é considerado prestação de serviço.
As despesas de manutenção ou corretagem não costumam ser dedutíveis, a menos que haja previsão legal.
A Receita Federal tem aumentado o controle sobre transferências, cruzando informações de contas bancárias, contratos e declarações anuais.
Esse modelo permanecerá válido até o início efetivo do novo sistema, mas sofrerá mudanças graduais nos próximos anos.
O que muda com a Reforma Tributária
A Reforma Tributária criou dois novos impostos que substituirão parte da carga atual: o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).
Esses tributos, juntos, formarão o chamado IVA dual, que substituirá impostos como PIS, COFINS, ISS e ICMS.
Embora a locação de imóveis continue isenta de alguns tributos, a pessoa física que recebe aluguéis poderá ser enquadrada como contribuinte do IBS e da CBS em determinadas situações, principalmente quando o aluguel é tratado como uma atividade econômica habitual e não apenas como simples rendimento patrimonial.
Quando o locador pessoa física será obrigado a pagar IBS e CBS
Nem todos os proprietários serão automaticamente incluídos no novo regime. A legislação estabelece critérios de obrigatoriedade com base em dois fatores principais:
- Receita anual com aluguéis
Se o total de aluguéis recebidos em um ano ultrapassar determinado limite (estimado em torno de R$ 240 mil anuais, valor que pode ser ajustado futuramente), a pessoa física será considerada contribuinte do IBS e da CBS.
Quem ultrapassar esse teto passará a recolher os novos tributos a partir do mês seguinte em que exceder o limite.
- Número de imóveis alugados
Outro critério é o número de imóveis locados. Se o proprietário tiver mais de três imóveis alugados simultaneamente, também poderá ser enquadrado automaticamente como contribuinte dos novos impostos, independentemente da renda total.
Esses critérios foram criados para diferenciar quem vive de renda passiva esporádica (como um imóvel de família) daqueles que atuam profissionalmente como locadores, administrando um verdadeiro portfólio de imóveis.
Benefícios e redutores previstos
A Reforma trouxe também mecanismos para evitar que a nova tributação pese sobre locadores de baixa renda ou imóveis de uso social.
- Redutor social
Locações residenciais de baixo valor terão redução total da base de cálculo, o que, na prática, significa isenção do IBS e CBS.
O limite estimado para esse redutor é de R$ 600 mensais por contrato, com atualização anual pelo índice oficial de inflação.
- Redução parcial da base de cálculo
Mesmo quando o aluguel ultrapassar o limite de isenção, haverá redução de 70% da base tributável, o que suaviza o impacto da tributação sobre locações residenciais.
Sendo assim, apenas 30% do valor do aluguel seria efetivamente sujeito à alíquota dos novos tributos.
- Incentivos para locações residenciais
A locação para moradia continuará sendo tratada de forma diferenciada da locação comercial ou de temporada.
O objetivo é preservar o acesso à moradia e evitar aumento do custo dos aluguéis no mercado habitacional.
Locação de curta temporada e Airbnb
Um ponto sensível da Reforma é a locação por temporada, como as feitas por meio de plataformas digitais (Airbnb, Booking e similares).
Nesses casos, o Fisco entende que há prestação de serviço de hospedagem, o que muda completamente a natureza do tributo.
Assim, esses contratos poderão ter tributação maior, com base de cálculo reduzida em 40%, mas sem direito a créditos tributários.
Em outras palavras: O proprietário que aluga imóveis por curtos períodos deve se preparar para novas obrigações fiscais, inclusive emissão de documentos eletrônicos e recolhimento periódico do IBS/CBS.
Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB)
A Reforma Tributária também prevê a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que vai unificar informações de imóveis em todo o país.
Com esse sistema, o governo terá acesso centralizado a dados como:
Identificação do proprietário;
Localização e tipo do imóvel;
Situação cadastral e tributária;
Existência de contratos de locação.
Na prática, o CIB aumentará a fiscalização sobre rendas de aluguel e reduzirá a informalidade, já que todos os imóveis e contratos deverão estar devidamente declarados.
O que muda na prática para quem aluga como pessoa física
Em resumo, o que o locador precisa saber é:
| Situação | Regra atual | Com a Reforma Tributária |
|---|---|---|
| 1 imóvel de aluguel | IRPF via Carnê-Leão, sem IBS/CBS | Continua no IRPF, sem novos tributos |
| 3 imóveis ou mais | IRPF normal | Pode ser enquadrado no IBS e CBS |
| Receita anual acima de R$ 240 mil | IRPF normal | Passa a recolher IBS e CBS |
| Aluguel até R$ 600/mês | IRPF normal | Isento de IBS/CBS |
| Locação por temporada | IRPF normal | Tributação como serviço de hospedagem |
Essas novas regras devem aumentar o nível de formalização no mercado de locações e trazer mais visibilidade às rendas obtidas por pessoas físicas.
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