A reforma tributária está movimentando o setor empresarial em todo o país e, sem dúvida, um dos setores que mais demandam atenção é o mercado imobiliário. Isso porque as mudanças propostas impactam diretamente as operações de incorporação imobiliária, loteamentos e venda de imóveis.
No meio desse cenário de transformações, surge um tema que tem chamado muito a atenção de construtoras, incorporadoras e investidores: a alíquota reduzida para operações de incorporação imobiliária. Afinal, como vai funcionar? Quais os impactos práticos? E como as empresas do setor podem se preparar?
Neste artigo, você vai entender em detalhes como ficou definido esse regime na reforma, quais são as regras, os benefícios e os cuidados necessários para não ser surpreendido.
📑 Alíquota cheia x alíquota reduzida na reforma tributária
A Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta a reforma tributária, estabelece dois novos tributos sobre consumo: o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), que substituirão ICMS, ISS, PIS e Cofins.
A alíquota padrão combinada de IBS + CBS foi definida em cerca de 26,5%, podendo variar conforme ajustes futuros.
No entanto, o texto da lei prevê alíquotas reduzidas para determinados setores, justamente para evitar um impacto muito alto em cadeias econômicas estratégicas — e um desses setores é a incorporação imobiliária.
🏗️ Como funciona a alíquota reduzida da reforma tributária para incorporação imobiliária?
No caso das operações de incorporação imobiliária, a legislação prevê uma redução de 40% sobre a alíquota padrão, o que resulta em uma alíquota efetiva de aproximadamente 15,9%.
Em termos práticos, isso significa que as vendas de unidades imobiliárias novas realizadas por empresas do setor pagarão esse percentual reduzido de IBS e CBS.
Vale destacar que essa alíquota reduzida não é aplicada automaticamente a qualquer empresa. Ela faz parte de um regime específico, com regras e critérios bem definidos.
🔍 Quem pode utilizar a alíquota reduzida?
A alíquota reduzida se aplica aos contribuintes do regime regular do IBS e da CBS, que realizam atividades de:
Incorporação imobiliária (venda de unidades novas);
Parcelamento do solo (loteamentos);
Alienação de bens imóveis próprios;
Locação e arrendamento de imóveis (com redução ainda maior, chegando a 10,6%);
Serviços de administração e intermediação de imóveis.
Por outro lado, a venda ou locação realizada por pessoa física que não exerce atividade econômica preponderante de imóveis continuará sendo tratada como rendimento de pessoa física, sujeita apenas ao IRPF sobre ganho de capital ou aluguel, sem IBS e CBS.
⚙️ Como é calculada a base de cálculo na incorporação?
O cálculo do IBS e da CBS leva em consideração:
O valor de venda do imóvel ou o valor de referência do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) — prevalece o que for maior.
Isso significa que, se uma unidade for vendida por R$ 500 mil, mas o CIB estipular que o valor de mercado daquela unidade é de R$ 550 mil, a base de cálculo será de R$ 550 mil.
Se o valor da venda for superior ao do CIB, prevalece o valor da venda.
🏠 O que é o CIB na reforma tributária e qual seu papel?
O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) será um cadastro nacional unificado, que integra informações dos imóveis urbanos e rurais. Ele terá um papel crucial na apuração do IBS e CBS, já que:
Definirá o valor de referência dos imóveis;
Estará integrado com cartórios, prefeituras e órgãos fiscais;
Servirá como base para cálculo dos tributos em operações de compra, venda, locação, cessão e parcelamento de solo.
Essa medida visa combater subavaliações em contratos e fraudes no setor imobiliário.
🏗️ Redutor de ajuste da reforma tributária: preservando o valor de aquisição
A legislação prevê a aplicação do chamado “redutor de ajuste”, que funciona como um mecanismo para evitar tributação sobre o valor do terreno ou sobre imóveis adquiridos anteriormente.
O redutor permite deduzir da base de cálculo:
O valor do imóvel no CIB em 31/12/2026 (para imóveis já em posse do contribuinte nessa data);
Ou o menor valor entre o preço de aquisição e o valor de referência no CIB (para imóveis comprados após 2027).
Assim, no momento da venda, o IBS e a CBS incidem somente sobre o valor agregado, ou seja, sobre a diferença entre o preço de venda e o valor de aquisição, considerando os redutores.
Além disso, despesas com ITBI, laudêmio e contrapartidas urbanísticas também entram no redutor de ajuste.
🎯 Existe redutor social?
Sim! A legislação também prevê um benefício adicional chamado de “redutor social”, aplicável a:
Venda de imóveis residenciais novos;
Venda de lotes residenciais novos.
O redutor social é de:
R$ 100 mil para unidades residenciais novas;
R$ 30 mil por lote residencial novo.
Ele é deduzido da base de cálculo, uma única vez por imóvel, e tem como objetivo estimular a oferta de habitações populares.
🔥 Alíquota reduzida é vantagem? Depende!
Embora a alíquota reduzida (15,9%) seja menor do que os 26,5% da alíquota cheia, nem sempre ela significa redução na carga tributária quando comparada ao modelo atual.
Isso porque hoje o setor opera em grande parte no RET (Regime Especial de Tributação), com alíquota fixa de 4% sobre a receita de vendas de imóveis residenciais e 5,93% para comerciais, além de IRPJ, CSLL, PIS e Cofins inclusos nesse percentual.
Na prática, a carga tributária na nova sistemática será mais alta do que no RET atual, especialmente após 2029, quando o RET se restringirá apenas ao IRPJ e CSLL.
Por outro lado, haverá não cumulatividade ampla, ou seja, possibilidade de crédito sobre toda a cadeia, inclusive terrenos, materiais e serviços, o que pode aliviar parte da carga.
🏗️ E os contratos em andamento?
A legislação prevê que:
Contratos assinados até 31/12/2028 poderão continuar no RET antigo até sua conclusão;
Contratos firmados a partir de 2029 estarão obrigatoriamente sujeitos ao novo regime (IBS + CBS com alíquota reduzida).
💡 Como as incorporadoras podem se preparar?
Diante desse novo cenário, as empresas do setor precisam:
Realizar planejamentos tributários detalhados, considerando os custos, créditos e margens futuras;
Ajustar seus sistemas para a integração com o CIB e com a divisão de tributos no Split Payment, que também fará parte da nova realidade;
Avaliar se, dependendo do tipo de operação, pode ser mais vantajoso permanecer no Simples Nacional (se elegível) ou no regime regular com alíquota reduzida;
Adaptar precificação, margens e contratos de venda para refletir os novos custos tributários.
🏁 Conclusão
A alíquota reduzida para incorporação imobiliária na reforma tributária é, sem dúvida, uma tentativa de mitigar os impactos de uma tributação mais ampla e moderna. No entanto, é essencial que as construtoras e incorporadoras entendam que, embora a alíquota pareça atrativa, a carga tributária efetiva pode aumentar em relação ao modelo atual.
Por isso, mais do que nunca, o planejamento tributário se torna uma peça-chave para a saúde financeira e competitividade das empresas do setor imobiliário.
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