A reforma tributária sobre o consumo, aprovada pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, representa uma transformação profunda no sistema fiscal brasileiro.
Para o setor imobiliário, as mudanças são significativas — mas também trazem tratamentos específicos e diferenciados para algumas atividades.
Neste artigo, a Brug Contabilidade explica quais são as atividades do mercado imobiliário que receberão tratamento diferenciado, o que muda com a nova legislação, e como se preparar para aproveitar as vantagens e evitar surpresas com a nova carga tributária.
O que muda com a reforma tributária?
A reforma unificou cinco tributos sobre o consumo em apenas dois:
CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) — de competência federal, substitui PIS e Cofins;
IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) — de competência estadual e municipal, substitui ICMS e ISS.
Com isso, boa parte das operações imobiliárias que antes não eram alcançadas por alguns desses tributos, passam agora a compor a base de cálculo dos novos impostos.
No entanto, para evitar um aumento abrupto da carga tributária em um setor tão relevante para a economia e gerador de empregos, a legislação prevê tratamentos específicos e regimes diferenciados para algumas atividades imobiliárias.
Atividades imobiliárias com tratamento específico na reforma tributária
A LC 214/2025, publicada para regulamentar a reforma tributária, define um regime específico de tributação para determinadas atividades do setor imobiliário. A seguir, destacamos as principais delas:
1. Incorporação imobiliária
A incorporação imobiliária passa a contar com regime específico, especialmente quando a receita da venda de imóveis decorre da construção feita sob responsabilidade do próprio incorporador.
Nessa hipótese, o incorporador poderá optar por um regime de tributação monofásico, com alíquota única que incide sobre a receita recebida pela venda de unidades durante o período da incorporação.
Esse modelo visa substituir a tributação fragmentada por etapas (aquisição de materiais, prestação de serviços, venda final), promovendo uma cobrança mais direta e simples.
➡️ Esse regime é opcional e exige formalização da opção, conforme regras que ainda serão detalhadas por regulamentação posterior.
2. Loteamentos
Os loteamentos urbanos também foram contemplados com tratamento específico. A atividade de loteamento — que consiste na divisão de áreas maiores em lotes com infraestrutura básica e posterior venda — passa a ter a possibilidade de se enquadrar em regime semelhante ao da incorporação.
Para isso, o loteador deverá cumprir os seguintes critérios:
Apresentação do projeto aprovado pelo município;
Execução da urbanização sob responsabilidade própria;
Venda direta dos lotes resultantes.
Nesses casos, a receita da venda dos lotes será tributada por alíquota específica da CBS e do IBS, com tratamento simplificado para a apuração.
➡️ A proposta busca incentivar a formalização do setor e garantir que os loteadores possam planejar melhor os custos tributários em empreendimentos de longo prazo.
3. Locação de bens imóveis com contratos antigos
Embora a locação de imóveis em si tenha passado a ser tributada pela CBS e IBS, a legislação criou um regime especial de alíquota reduzida de 3,65% para contratos de locação firmados antes da entrada em vigor da LC 214/2025, conforme art. 487 da lei.
Esse regime:
Vale para contratos antigos firmados por prazo determinado;
Exige assinatura reconhecida ou assinatura eletrônica válida;
Exige registro em cartório (no caso de imóveis não residenciais) ou comprovante de pagamento para contratos residenciais.
➡️ Esse tratamento especial visa evitar a quebra de contratos firmados com base na antiga tributação, permitindo que a carga fiscal permaneça inalterada durante a vigência do contrato.
4. Venda de imóveis por empresas patrimoniais
Empresas do tipo holdings patrimoniais, que detêm imóveis para locação ou venda, passam a ser tributadas de forma diferente. Antes, essas empresas muitas vezes não estavam sujeitas ao ISS ou ICMS na venda de imóveis próprios, tratando essas operações como receitas eventuais.
Com a reforma, todas as receitas oriundas da atividade imobiliária regular — como venda ou cessão onerosa de imóveis próprios — passam a integrar a base do IBS e da CBS.
No entanto, a legislação prevê:
Possibilidade de segregação de receitas de ativos imobilizados;
Regime específico com créditos limitados;
Necessidade de contabilidade organizada e registros separados para garantir o correto tratamento tributário.
➡️ A venda de imóveis pode passar a ser tratada como operação tributável com alíquota cheia, exceto quando se comprovar que o imóvel integra o ativo imobilizado há mais de dez anos (tema que ainda será regulamentado).
5. Permutas de imóveis
As operações de permuta — muito comuns em contratos de parceria entre incorporadoras e proprietários de terreno — também foram abordadas de forma específica.
A permuta com torna (diferença em dinheiro) será tributada normalmente sobre o valor da torna. Já a permuta sem torna deverá seguir regras próprias, com possibilidade de apuração simplificada e incidência apenas sobre a receita efetivamente auferida.
➡️ As definições sobre permuta ainda estão pendentes de regulamentação, mas a LC 214/2025 antecipa que haverá critérios objetivos para determinar o valor de referência da transação.
6. Arrendamento e cessão onerosa
Atividades como arrendamento mercantil de imóveis, cessão de uso onerosa e outros contratos que envolvam transferência de posse por tempo determinado, também foram incluídos como tributáveis no novo sistema.
A boa notícia é que, em alguns casos, haverá possibilidade de optar pela alíquota reduzida, desde que se trate de contratos antigos e se cumpram os requisitos documentais.
Quais são os desafios da reforma tributária para o setor?
Embora a reforma traga simplificações em termos de estrutura tributária, o setor imobiliário terá que se adaptar rapidamente às novas regras, sob risco de pagar mais impostos por falta de adequação.
Alguns cuidados são fundamentais:
Mapear todos os contratos existentes, especialmente os de locação firmados antes da reforma;
Verificar a estrutura jurídica dos empreendimentos (incorporadora, SPE, SCP, holding, etc.);
Avaliar a viabilidade de adesão aos regimes específicos (incorporação, loteamento);
Segregar contabilmente as receitas com diferentes tratamentos;
Implementar um sistema de escrituração fiscal e contábil robusto, conforme exigências da nova legislação.
Como a Brug Contabilidade pode ajudar?
Aqui na Brug Contabilidade, temos uma equipe especializada em contabilidade para o setor imobiliário, preparada para assessorar incorporadoras, loteadoras, empresas patrimoniais, investidores e corretores na transição para o novo regime tributário.
Oferecemos:
Estudo completo das mudanças da reforma tributária aplicadas ao seu negócio;
Planejamento tributário com simulações do novo regime;
Apoio para enquadramento nos regimes específicos da LC 214/2025;
Estruturação contábil para segregação de receitas e controle de contratos antigos;
Consultoria permanente para evitar autuações e otimizar a carga tributária.
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