A Reforma Tributária trouxe mudanças profundas na tributação brasileira, especialmente no que diz respeito às operações com bens imóveis.
A aprovação do Projeto de Lei Complementar (PLP) 68/2024, que regulamenta o novo sistema de impostos sobre consumo, criou um regime específico para o setor imobiliário, que altera a forma de cálculo, os fatos geradores e os critérios de apuração do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).
Se você é investidor, construtor, incorporador, corretor ou atua no setor de imóveis, é essencial entender essas mudanças para planejar suas operações, investimentos e, principalmente, a gestão tributária.
📑 O que é o regime específico para bens imóveis?
O regime específico é um conjunto de regras diferenciadas de tributação aplicável às operações que envolvem:
Alienação de bens imóveis, incluindo venda direta, incorporações imobiliárias e parcelamento de solo.
Locação e arrendamento de imóveis.
Serviços de administração, intermediação e corretagem de imóveis.
Ato oneroso translativo ou constitutivo de direitos reais sobre imóveis.
O objetivo do regime é adequar a incidência dos novos tributos (IBS e CBS) à realidade do mercado imobiliário, que possui características muito diferentes de outros setores da economia, como comércio e serviços.
🚩 Quais são os principais fatos geradores?
O PLP 68/2024 definiu exatamente quais são os fatos que geram a obrigação de recolher IBS e CBS nas operações imobiliárias. Veja os principais:
Venda de imóvel: O fato gerador ocorre no ato da alienação, no momento da assinatura do contrato, mesmo que seja apenas uma promessa, carta de reserva ou qualquer documento representativo do compromisso.
Locação e arrendamento: O fato gerador acontece no momento do pagamento ou do vencimento da obrigação, o que ocorrer primeiro.
Ato oneroso translativo: Sempre que há transferência de direitos reais sobre um imóvel, ocorre o fato gerador no momento da celebração do ato.
Serviços de intermediação e administração: O fato gerador acontece no término da prestação do serviço ou no momento do pagamento, prevalecendo o que ocorrer primeiro.
🔢 Qual é a base de cálculo?
A base de cálculo para a cobrança do IBS e da CBS no regime específico será:
Na venda de imóvel: O valor de alienação ou o valor de referência, considerando sempre o maior dos dois.
Na locação e arrendamento: O valor total da locação ou do arrendamento.
Na constituição ou transmissão de direitos reais: O valor do ato oneroso.
Nos serviços de administração e intermediação: O valor da prestação de serviços.
💰 Qual é a alíquota aplicável?
O regime específico prevê uma alíquota reduzida de 20% sobre a alíquota padrão do IBS e CBS. Ou seja, se a alíquota padrão for de 26,5%, a efetiva para as operações imobiliárias será cerca de 21,2%, dependendo dos redutores aplicáveis.
No entanto, além da alíquota reduzida, o regime prevê dois importantes fatores de redução da base de cálculo, que impactam diretamente no valor dos tributos a pagar.
🔧 Como funcionam os redutores?
🔸 Redutor de Ajuste
O Redutor de Ajuste permite que o contribuinte deduza parte da base de cálculo da operação, evitando a incidência do tributo sobre o valor integral do imóvel, o que poderia gerar bitributação em determinadas situações.
Funciona da seguinte forma:
Para imóveis adquiridos antes de 31 de dezembro de 2026, o redutor é o valor de referência do imóvel nessa data.
Para imóveis adquiridos a partir de 1º de janeiro de 2027, o redutor é o menor valor entre o valor de aquisição e o valor de referência do imóvel.
Além disso, o redutor pode incluir custos como ITBI, laudêmio, contrapartidas urbanísticas e outras despesas diretamente relacionadas à aquisição.
Na prática, isso significa que se uma empresa comprou um imóvel por R$ 500 mil e vende por R$ 1 milhão, poderá deduzir esses R$ 500 mil da base de cálculo da venda, tributando apenas o valor agregado.
🔸 Redutor Social
O Redutor Social é um benefício adicional concedido na venda de imóveis residenciais novos, com o objetivo de estimular a habitação popular.
Esse redutor permite deduzir da base de cálculo:
R$ 100.000,00 por unidade residencial nova.
R$ 30.000,00 por lote residencial.
O benefício só pode ser aplicado uma única vez por imóvel, e após a dedução do redutor de ajuste.
🏢 Quem está sujeito a esse regime?
O regime específico é aplicado às empresas que:
Estão no regime regular do IBS e CBS, e
Têm como atividade econômica preponderante a realização de operações imobiliárias (incorporação, construção, locação, venda ou administração de imóveis).
Importante:
Pessoas físicas não são, em regra, obrigadas ao IBS e CBS na venda ou locação de imóveis próprios, desde que essa não seja sua atividade econômica habitual.
Contudo, se a pessoa física se enquadrar como contribuinte regular — ou seja, exerce locação ou venda de imóveis de forma habitual — ela poderá ser enquadrada.
⚠️ Atenção: Permutas e exceções
As operações de permuta de imóveis estão fora do regime, exceto quanto à torna, que é a diferença em dinheiro.
Além disso, a transmissão de direitos reais de garantia também está fora do escopo do IBS e CBS.
🏗️ Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB): Um ponto crítico da reforma
Com a implementação da reforma, todos os imóveis deverão ser cadastrados no Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que será integrado ao Sistema Nacional de Gestão Territorial (Sinter).
O CIB terá papel fundamental para:
Determinar o valor de referência dos imóveis, utilizado para cálculo do IBS e da CBS;
Controlar e cruzar informações entre órgãos federais, estaduais, municipais e registros cartoriais;
Acompanhar a apuração dos tributos de cada empreendimento de construção civil.
📊 Impacto prático para empresas do setor imobiliário
✅ Vantagens:
Maior clareza sobre o que é base de cálculo e o que pode ser deduzido.
Aplicação dos redutores ajuda a evitar bitributação sobre valores já tributados na aquisição.
Estímulo à construção de imóveis residenciais, com o redutor social.
❌ Desvantagens:
Mesmo com a alíquota reduzida, a carga tributária total (somada a IRPJ, CSLL, INSS, etc.) pode ser superior à atual.
Necessidade de controle mais rigoroso, com apuração detalhada do CIB, valores de referência e documentos de custos associados.
Risco de aumento de obrigações acessórias e cruzamento de informações, o que exige mais robustez nos sistemas de gestão.
🔍 Vale a pena se preocupar desde já?
Sim! A transição para esse modelo se inicia já em 2026, e as empresas que não se prepararem poderão enfrentar:
Aumento inesperado de carga tributária.
Autuações fiscais, se não estiverem em conformidade com as regras do CIB.
Perda de competitividade, caso não revisem seus modelos de precificação.
🚀 Conclusão: Planejamento é indispensável
A criação do regime específico para bens imóveis na Reforma Tributária é um avanço no sentido de trazer regras mais claras e ajustadas à realidade do setor. Entretanto, isso não significa simplificação — ao contrário, a exigência de dados detalhados, cadastro no CIB e acompanhamento constante das bases de cálculo tornam o cenário desafiador.
Empresas que atuam no mercado imobiliário precisam, desde já, investir em:
Planejamento tributário estratégico;
Adequação de sistemas e controles internos;
Acompanhamento da evolução das normas complementares da Reforma.
Se você tem dúvidas sobre como isso impacta sua operação, a Brug Contabilidade está preparada para te ajudar.
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