Será o fim do RET? O mercado imobiliário brasileiro está passando por uma das maiores transformações tributárias das últimas décadas. A tão discutida Reforma Tributária, regulamentada pela Lei Complementar 214/2025 e detalhada no PLP 68/2024, trouxe impactos diretos sobre o setor, especialmente no que diz respeito ao Regime Especial de Tributação (RET).
Se você atua como incorporador, construtor ou investidor no mercado imobiliário, certamente já se perguntou: o RET vai acabar? Como ficará o regime na prática? Vale a pena acelerar lançamentos? O que muda nos custos dos empreendimentos?
Neste artigo, vamos esclarecer em detalhes como ficará o RET na transição da Reforma Tributária, quais serão os impactos para as construtoras, incorporadoras e investidores, além de apresentar os caminhos para uma gestão tributária mais eficiente neste novo cenário.
O que é o RET e por que ele é tão importante?
O Regime Especial de Tributação (RET) foi criado para desburocratizar e simplificar a tributação das atividades de incorporação imobiliária.
No modelo atual, empresas optantes pelo RET recolhem seus tributos federais de forma unificada, aplicando um percentual fixo de 4% sobre a receita bruta de vendas dos imóveis, o que inclui:
✔ IRPJ (1,71%)
✔ CSLL (0,51%)
✔ PIS (0,65%)
✔ COFINS (1,13%)
Essa sistemática trouxe previsibilidade, segurança jurídica e facilitou o planejamento dos empreendimentos. Além disso, o RET se tornou essencial para o mercado, especialmente em operações de financiamento, repasses bancários e relacionamento com investidores.
A Reforma Tributária significa o fim do RET?
Não, o RET não acaba. Mas ele muda profundamente.
A partir da implementação da Reforma Tributária, o RET deixará de ser um regime completo, que engloba tributos sobre o consumo (PIS e COFINS). Ele passa a ser aplicado apenas sobre os tributos federais sobre a renda: IRPJ e CSLL.
Ou seja:
✔ O RET permanece, mas restrito ao IRPJ e CSLL.
✔ Deixa de incluir PIS e COFINS, que serão substituídos pela CBS.
✔ A venda de imóveis também passará a ser tributada pelo IBS (estadual e municipal) e pela CBS (federal).
Quais serão as novas alíquotas aplicáveis?
O RET ficará restrito ao IRPJ e CSLL, com uma alíquota unificada de 1,92% sobre a receita bruta.
Já os tributos sobre o consumo — IBS e CBS — terão as seguintes características:
✔ Alíquota total estimada: 26,5% na média.
✔ Para o setor imobiliário, haverá uma redução de 50% na alíquota, resultando em 13,25% sobre o valor da venda.
✔ Composição total da tributação:
🔹 IBS + CBS: 13,25%
🔹 RET (IRPJ + CSLL): 1,92%
🔹 Total estimado: 15,17% sobre a receita bruta de vendas de imóveis.
O que acontece com os contratos em andamento?
Empreendimentos registrados até 31 de dezembro de 2028 poderão permanecer integralmente no modelo atual do RET, até a conclusão da obra.
👉 Isso significa:
✔ Manutenção da tributação de 4% sobre a receita bruta, incluindo IRPJ, CSLL, PIS e COFINS.
✔ Sem aplicação do IBS e CBS enquanto durar o empreendimento.
A partir de 2029, empreendimentos novos obrigatoriamente entram no novo modelo, com o RET restrito ao IRPJ e CSLL e incidência adicional de IBS e CBS.
Cronograma da transição do RET na Reforma Tributária
A transição ocorrerá da seguinte forma:
🔸 2026: Início da cobrança dual, com convívio do sistema antigo e do novo.
🔸 2027-2028: Aumento progressivo das alíquotas do IBS e CBS.
🔸 A partir de 2029:
✔ O RET passa a incidir apenas sobre IRPJ e CSLL (1,92%).
✔ IBS e CBS passam a incidir sobre vendas de imóveis (13,25%).
Impacto financeiro na prática
✔ Simulação antes e depois da Reforma:
📌 Valor da unidade vendida: R$ 700.000,00.
✔ No RET atual (até 2028):
✔ 4% sobre a receita: R$ 28.000,00.
✔ No novo modelo (a partir de 2029):
✔ IBS + CBS: 13,25% = R$ 92.750,00.
✔ RET (IRPJ + CSLL): 1,92% = R$ 13.440,00.
✔ Total de tributos: R$ 106.190,00.
Diferença:
Aumento de 279% na carga tributária, comparado ao modelo atual do RET.
Será o fim do benefício do RET?
Na prática, sim, em parte. O RET, como conhecemos hoje — que simplifica e unifica todos os tributos federais sobre a atividade de incorporação — não existirá mais a partir de 2029.
Ele se tornará um regime restrito ao IRPJ e CSLL, enquanto os tributos sobre consumo (CBS e IBS) serão destacados e cobrados separadamente, com alíquotas consideravelmente superiores às atuais PIS e COFINS.
Quais são os principais desafios para o setor?
✔ Aumento da carga tributária nas vendas de imóveis.
✔ Revisão completa na precificação dos imóveis.
✔ Necessidade de atualização dos sistemas para emissão correta de IBS e CBS.
✔ Impacto na margem de lucro dos empreendimentos.
✔ Maior rigor na gestão tributária e planejamento financeiro.
O que as empresas podem fazer para se proteger?
🔍 ✔ 1. Antecipação de lançamentos
✔ Empreendimentos registrados até 31/12/2028 ficam protegidos no regime atual do RET até sua conclusão.
✔ Pode gerar economia tributária significativa.
🔍 ✔ 2. Planejamento tributário estratégico
✔ Realizar simulações comparativas de custos antes e depois da Reforma.
✔ Analisar se há viabilidade de antecipar projetos.
🔍 ✔ 3. Revisão dos contratos
✔ Incluir cláusulas de recomposição de preços e repasse de custos tributários.
🔍 ✔ 4. Fortalecimento da contabilidade
✔ A contabilidade precisa ser consultiva, capaz de acompanhar as mudanças e propor soluções.
✔ Fundamental ter controle apurado do regime durante a transição.
Conclusão
O RET, como conhecemos, não vai exatamente acabar — mas será profundamente descaracterizado. Ele continuará existindo, porém restrito ao IRPJ e CSLL, deixando de abranger tributos sobre consumo.
Com isso, a carga tributária sobre os empreendimentos imobiliários irá aumentar significativamente a partir de 2029, tornando indispensável um planejamento tributário preciso, a antecipação de lançamentos e a reestruturação das estratégias comerciais e operacionais.
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